房地产收并购融资今年已超2000亿流动性风险为何仍难破局？

日前，建业地产宣布将引入河南铁建为二股东，华南城引入特区建发为大股东，金科股份也将引入重庆地方国企...房地产企业收购的背后，更多的是房地产项目合作方之间的收购兼并。

自去年年底收购与融资首次被提及后，收购与兼并成为房地产高频词汇，被频繁提及据机构统计，截至目前，过去5个月，包括M&A贷款和M&A票据在内的房地产M&A融资总额已超过2000亿元，但与融资额相比，M&A的金额并不如预期在业内人士看来，收购兼并项目是一块难啃的骨头

稳健的民营企业成为M&A融资的新主力

房地产风险事件依然层出不穷中国指数研究院数据显示，目前房企债券存量余额约2.8万亿元，海外债券占比47%一年内到期余额9500亿，其中境外债务占33.2%，境内偿债压力较大今年7月和8月是年内第二波偿债高峰

值得注意的是，自去年底以来，M&A贷款首次被主管部门提及，明确为风险房企项目收购兼并提供资金支持自2022年以来，房企一直得到M&A债券和M&A贷款的支持4月，监管机构鼓励AMC和银行参与房地产项目的收购和合并并购已经成为化解当前风险的重要手段之一

对此，中智研究院企业事业部研究总监王林认为，出售项目或股权是房地产公司脱险的主动行为，在转让资产的同时剥离负债，为资产负债表瘦身，在出售部分资产的同时，不会影响房企的持续经营能力，资金可以快速回笼对于被收购企业，可以以优惠价格补充资产

因此，收购兼并成为企业脱困和融资的新工具特别是M&A融资不纳入三条红线考核范围，促进了M&A融资的快速落地

据克而瑞不完全统计，截至5月25日，房企M&A融资总额约2119亿元，其中房企获得银行发放的M&A贷款金额合计约1960亿元其中，继中央国企之后，稳健的民营企业已成为M&A贷款融资的绝对主力如美的地产，碧桂园的新M&A贷款总额年内已超过300亿元，旭辉，新希望，瑞安也在100亿元以上

相比之下，银行M&A贷款占大多数，而M&A债券相对较少据克而瑞统计，2022年以来，仅3家房企就成功发行了4张M&A票据，合计44亿元据该机构统计，今年房企M&A负债122亿元，金融机构对房企负债450亿元

今年，M&A的交易量不增反减。

值得注意的是，政策支持的并购融资并没有给市场带来更多的交易克而瑞数据显示，截至2022年5月19日，年内并购约22起，涉及交易金额458亿元2021年第一季度和第二季度，并购超过100起，交易金额达到1412亿元2020年一，二季度M&A交易额也达到1249亿元

从具体的M&A事件来看，2022年超过100亿元的M&A案例并不多见，大规模收购资产包的案例屈指可数，M&A案例大多集中在单个项目或物业管理层面如滨江斥资56.32亿元购买中融信托永康中泰小镇项目100%股权，华润万象人寿先后收购中南服务100%股权和禹洲物业100%股权，总对价35.43亿元

在易居企业集团CEO丁祖昱看来，收购兼并让很多房企看到了机会，但收购兼并项目是一块难啃的骨头，因为买卖双方对资产价格的判断差距很大目前买家希望资产折价，最好是破，而卖家折价意愿普遍较低

在中国手指研究院主办的房地产项目收购主题沙龙上，控股投资管理中心总监张表示，收购市场面临的问题是目前一级市场价格偏低，房企不愿在二级市场收购与此同时，保险公司也不愿意出售自己的优质项目，但很少有人对问题项目感兴趣总的来说，M&A涉及全面调整，资产剥离和历史遗留问题处理过程相对繁琐，市场信心不足，M&A意愿较弱此外，M&A基金的数量仍然不足，受众仍然狭窄

至于M&A成交量处于低位的原因，王林认为，保险公司为了避免触及核心资产，不愿意出售优质项目，而受让方投资谨慎，导致成交较少此外，部分项目股权和债务结构复杂，转让难度较大

现有合作伙伴之间的并购仍是主流。

目前，房地产市场仍以现有合作伙伴之间的并购为主，很少有第三方项目受益据王林介绍，项目式并购已经成为主要模式，尤其是房企合作项目的股权并购，主要表现为项目开发企业股东对其他股东持有的权益的收购这样的并购有合作基础，卖出过程短，资金回笼快如中海收购雅居乐，世茂分别持有的广州亚运村股份，以及美的收购的花样年，郑融等合作项目相关股份

集团层面还有另一类并购，如胡葆森控股的河南一格建业地产，6月1日深夜宣布引入河南铁建为二股东在股东构成中加入国资背景的同时，出售股权对建业地产也有自救的性质

此外，今年5月，特区建发以19.1亿港元认购华南城33.5亿股，成为华南城第一大股东另有消息称，重庆市政府率先在当地国有企业中入股金科

中国研究院企业部副研究主任陈星表示，集团层面的并购是指通过战略合作，增资扩股等方式，引入第三方参与风险处置，优化股权结构，增强股东实力好处是合作方往往是国企和有一定实力的AMC，可以增加企业的信任度，缺点是对双方要求比较高，处置时间很长，而且一旦启动债务重组，企业可能会失控

对于未来的房地产收购市场，张认为，房地产的核心利润率高于一般制造业，资产变现率高，因此仍是一个有潜力的行业金融机构开展M&A活动时，要做好区域布局策略，项目要有足够的安全垫，设置足够的风险控制

在王林看来，如何及时化解企业风险，处理风险项目，控制行业整体风险，已经成为房地产行业面临的首要问题伴随着政策的深化和M&A融资的持续投入，M&A市场将释放出更大的发展潜力有能力的企业可以抓住当前的机遇，积极参与M&A活动，扩大规模和布局

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