一线楼市模式“探新”｜广州：领跑一线城市松绑，节后楼市回升明显

在取消120平方米以上住房限购满月后，广州房地产市场开始有所回温。据当地机构统计，虽然今年前2个月的广州楼市整体仍较低迷，但是近期市场热度持续上升，尤其是今年第8周与2023年下半年找房热度峰值几乎齐平。

业内人士表示，随着营销力度恢复，新政对广州房地产市场的带动作用开始显现，体现在市场成交结构当中，中心区成交回暖较快。随着3月份中心区多个项目筹备推新，中心区回暖行情有望加快。

取消大户型限购释放一波改善性需求

广州取消大户型限购后，我准备买一套大房子。广州购房者张梅表示，她原有的房子还没有卖出去，因为新政允许挂一买一，所以她准备将购房行动提前。由于自己换房的目的是为了居住，所以目前市场的波动对她影响不大，其坚定要改善居住品质。

2024年1月27日，广州市政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。

《通知》明确，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上住房，不纳入限购范围；限购区内居民把房子出租备案或挂牌销售后，不算持有套数等。这意味着广州率先对120平方米以上户型解除限购，允许租一买一、挂一买一。广州无疑成为一线城市首个按面积段划分限购范围的城市，为广州非户籍改善人群购买住房打开了通道。

据当地媒体最新报道，目前，广州已有住房放租或挂牌出售，再买建面超120平方米的住房可按首套执行的案例出现。

为什么广州会取消大户型限购政策呢？58安居客研究院认为，从2023年8月份开始，改善性需求逐步增加，用户对该类产品的找房热度上升，120平方米以上产品的找房关注度比重持续增加。2024年2月份，120平方米以上住宅的找房热度占比达43%，为最近12个月以来最高值，找房热度环比上涨9%；120平方米及以下产品找房热度环比上涨6%。这主要是由于2023年8月广州认房不认贷政策的实施，为置换改善提供了空间，释放了市场一部分改善性需求。

事实上，近两年来，广州在楼市优化调整方面持续走在一线城市前列，比如2023年，在一线城市中，广州是各类房地产宽松政策的先行先试者，先后推出认房不认贷、降低首付比例和贷款利率、放松非核心区限购等政策。

进入2024年同样如此。2024年1月5日，广州市荔湾区发行了全市第一批房票，标志着广州市房票政策正式落地。房票亮点在于拓宽了安置渠道，被征收人可根据自身需求和喜好，按照规定时间在房源超市自由选择合适的物业类型、户型、面积、位置等，满足了被征收人更加灵活、多元的个性需求。

当地一家房企负责人向新京报记者表示，连续的政策优化使广州购房需求进一步释放，同时也带动了高品质住房的发展。

连续三周广州楼市热度持续上升

近期，我一直在看房。不过，我在买二手房和买新房之间犹豫不决，其实各有好处。张梅说，她能明显感受到进入3月份，房地产市场比之前热度上升了。最明显的是，看房的人多了。

与张梅有同样感受的人并不少。那么，广州的优化政策效果到底如何？据机构统计数据显示，虽然今年前2个月的市场提升有限，但是近期市场明显有回温的势头。

58安居客研究院表示，今年第6周至第8周，连续三周广州楼市热度持续上升，第8周达到今年以来峰值，与2023年下半年找房热度峰值几乎齐平。从具体项目来看，第8周热度涨幅较大的TOP3热门户型主要集中在三房和四房。其中，深业颐泽府和华润置地天河润府的四房需求热度有很大提升。而从11个区不同面积段找房热度来看，客户对黄埔和番禺120平方米以上产品关注度最高，其次是增城、天河和白云。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强指出，从新政效果来看，新政发布后一周广州市场成交数据并未上升，春节后的一周成交也较为平淡，尚未恢复到新政发布前的水平。进入3月份，第一周广州市场成交稍有所回升，也是今年以来周度成交最高水平。新政发布后的一个月，广州新建商品住宅成交2377套，相比新政发布前的4112套仍有一定差距，主要是受到春节假期的影响。

根据广州市房地产中介协会统计，春节后第2周，广州二手房回升明显，各行政区二手住宅网签量为2086套，连续三周上升，且该数据为今年以来第三高的周数据。

陈雪强补充说，广州取消120平方米以上户型限购政策后，市场成交反映仍需要一定时间。一方面，新政在临近春节前发布，多数人已在筹划返乡或者外出旅游，购房计划放缓。另一方面，春节月作为传统成交淡季，开发商推货节奏明显放缓，新开盘及加推项目也大大减少，叠加购房者观望情绪仍较浓等因素的影响，所以新政出台后并未带动市场成交明显回升。

预计新政效果将在3月份显现

政策效果一定是有的。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面，广州的中心区，公共服务配套完善、通勤成本比较低，受到高收入人群的青睐，新房供应也在迎合高收入群体的偏好，比如大平层、景观资源；另一方面，高收入人群考虑到子女教育、自住或养老等方面，也愿意在中心区买房置业。而且，作为一线城市、华南经济文教中心，广州吸引本省高收入人群买房置业。同时，广州也以其优越的气候环境、活跃的创业氛围、集聚的民营企业等，吸引全国各地的富裕人群。

与此同时，陈雪强也预计政策的效果将会在3月有所显现。

对于未来尤其是3月份市场的走势，合富研究院市场分析人士认为，随着营销力度恢复，新政对广州市场的带动作用开始显现，体现在市场成交结构当中，中心区成交回暖较快。3月份，中心区多个项目筹备推新，其中全新盘占比达七成，包括越秀观樾、中铁建middot;招商蛇口西派天河序、海珠中海大境等优质地段改善型项目，意味着中心区回暖行情有望加快。

值得注意的是，今年政府工作报告涉房内容也有一些新提法，诸如健全风险防控长效机制、满足多样化改善性住房需求、适应新型城镇化发展趋势以及房地产市场供求关系变化。具体落到广州市场来看，随着市场对改善性需求热度的上升，广州取消120平方米以上住房限购，对市场提振无疑是一剂良药。对此，李宇嘉表示，2022年之前的十多年，广州住宅供地70%以上在外围。现在外围楼市库存大，房价下跌，刚需预期减弱，其买房的能力和动力都不足。能托起广州楼市、稳定楼市的，还要看改善人群。

在取消120平方米以上住房限购满月后，广州房地产市场开始有所回温。据当地机构统计，虽然今年前2个月的广州楼市整体仍较低迷，但是近期市场热度持续上升，尤其是今年第8周与2023年下半年找房热度峰值几乎齐平。

业内人士表示，随着营销力度恢复，新政对广州房地产市场的带动作用开始显现，体现在市场成交结构当中，中心区成交回暖较快。随着3月份中心区多个项目筹备推新，中心区回暖行情有望加快。

取消大户型限购释放一波改善性需求

广州取消大户型限购后，我准备买一套大房子。广州购房者张梅表示，她原有的房子还没有卖出去，因为新政允许挂一买一，所以她准备将购房行动提前。由于自己换房的目的是为了居住，所以目前市场的波动对她影响不大，其坚定要改善居住品质。

2024年1月27日，广州市政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。

《通知》明确，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上住房，不纳入限购范围；限购区内居民把房子出租备案或挂牌销售后，不算持有套数等。这意味着广州率先对120平方米以上户型解除限购，允许租一买一、挂一买一。广州无疑成为一线城市首个按面积段划分限购范围的城市，为广州非户籍改善人群购买住房打开了通道。

据当地媒体最新报道，目前，广州已有住房放租或挂牌出售，再买建面超120平方米的住房可按首套执行的案例出现。

为什么广州会取消大户型限购政策呢？58安居客研究院认为，从2023年8月份开始，改善性需求逐步增加，用户对该类产品的找房热度上升，120平方米以上产品的找房关注度比重持续增加。2024年2月份，120平方米以上住宅的找房热度占比达43%，为最近12个月以来最高值，找房热度环比上涨9%；120平方米及以下产品找房热度环比上涨6%。这主要是由于2023年8月广州认房不认贷政策的实施，为置换改善提供了空间，释放了市场一部分改善性需求。

事实上，近两年来，广州在楼市优化调整方面持续走在一线城市前列，比如2023年，在一线城市中，广州是各类房地产宽松政策的先行先试者，先后推出认房不认贷、降低首付比例和贷款利率、放松非核心区限购等政策。

进入2024年同样如此。2024年1月5日，广州市荔湾区发行了全市第一批房票，标志着广州市房票政策正式落地。房票亮点在于拓宽了安置渠道，被征收人可根据自身需求和喜好，按照规定时间在房源超市自由选择合适的物业类型、户型、面积、位置等，满足了被征收人更加灵活、多元的个性需求。

当地一家房企负责人向新京报记者表示，连续的政策优化使广州购房需求进一步释放，同时也带动了高品质住房的发展。

连续三周广州楼市热度持续上升

近期，我一直在看房。不过，我在买二手房和买新房之间犹豫不决，其实各有好处。张梅说，她能明显感受到进入3月份，房地产市场比之前热度上升了。最明显的是，看房的人多了。

与张梅有同样感受的人并不少。那么，广州的优化政策效果到底如何？据机构统计数据显示，虽然今年前2个月的市场提升有限，但是近期市场明显有回温的势头。

58安居客研究院表示，今年第6周至第8周，连续三周广州楼市热度持续上升，第8周达到今年以来峰值，与2023年下半年找房热度峰值几乎齐平。从具体项目来看，第8周热度涨幅较大的TOP3热门户型主要集中在三房和四房。其中，深业颐泽府和华润置地天河润府的四房需求热度有很大提升。而从11个区不同面积段找房热度来看，客户对黄埔和番禺120平方米以上产品关注度最高，其次是增城、天河和白云。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强指出，从新政效果来看，新政发布后一周广州市场成交数据并未上升，春节后的一周成交也较为平淡，尚未恢复到新政发布前的水平。进入3月份，第一周广州市场成交稍有所回升，也是今年以来周度成交最高水平。新政发布后的一个月，广州新建商品住宅成交2377套，相比新政发布前的4112套仍有一定差距，主要是受到春节假期的影响。

根据广州市房地产中介协会统计，春节后第2周，广州二手房回升明显，各行政区二手住宅网签量为2086套，连续三周上升，且该数据为今年以来第三高的周数据。

陈雪强补充说，广州取消120平方米以上户型限购政策后，市场成交反映仍需要一定时间。一方面，新政在临近春节前发布，多数人已在筹划返乡或者外出旅游，购房计划放缓。另一方面，春节月作为传统成交淡季，开发商推货节奏明显放缓，新开盘及加推项目也大大减少，叠加购房者观望情绪仍较浓等因素的影响，所以新政出台后并未带动市场成交明显回升。

预计新政效果将在3月份显现

政策效果一定是有的。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面，广州的中心区，公共服务配套完善、通勤成本比较低，受到高收入人群的青睐，新房供应也在迎合高收入群体的偏好，比如大平层、景观资源；另一方面，高收入人群考虑到子女教育、自住或养老等方面，也愿意在中心区买房置业。而且，作为一线城市、华南经济文教中心，广州吸引本省高收入人群买房置业。同时，广州也以其优越的气候环境、活跃的创业氛围、集聚的民营企业等，吸引全国各地的富裕人群。

与此同时，陈雪强也预计政策的效果将会在3月有所显现。

对于未来尤其是3月份市场的走势，合富研究院市场分析人士认为，随着营销力度恢复，新政对广州市场的带动作用开始显现，体现在市场成交结构当中，中心区成交回暖较快。3月份，中心区多个项目筹备推新，其中全新盘占比达七成，包括越秀观樾、中铁建middot;招商蛇口西派天河序、海珠中海大境等优质地段改善型项目，意味着中心区回暖行情有望加快。

值得注意的是，今年政府工作报告涉房内容也有一些新提法，诸如健全风险防控长效机制、满足多样化改善性住房需求、适应新型城镇化发展趋势以及房地产市场供求关系变化。具体落到广州市场来看，随着市场对改善性需求热度的上升，广州取消120平方米以上住房限购，对市场提振无疑是一剂良药。对此，李宇嘉表示，2022年之前的十多年，广州住宅供地70%以上在外围。现在外围楼市库存大，房价下跌，刚需预期减弱，其买房的能力和动力都不足。能托起广州楼市、稳定楼市的，还要看改善人群。

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