后规模时代房企做代建是否有“钱途”？

"在我们现有的能力下，我们必须更大幅度地扩大代理建设."在日前举行的2022年中期业绩会上，旭辉控股执行董事，旭辉建管董事长陈东彪表示，旭辉已经迫不及待要做代建了。

继民营房企承包拿地，央企，国企，城投成为拿地主体后，代建的赛道再次迎来新的机遇以旭辉为首的民营房企似乎又找到了后规模化时代的第二春

反周期的代建制

据克而瑞研究中心介绍，所谓代建，是由拥有土地的委托方发起，由具有项目开发建设经验的专业代理人承担的合作开发模式双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利

按照服务对象的性质，建筑行业可以分为商业建筑，政府建筑和雇主建筑，分别对应中小型房企，政府和金融机构。

代建业务的反周期效应更强与传统房地产开发相比，代建业务没有股权投资，不涉及投资环节，不能享受项目升值带来的收益，但另一方面，经营赚钱不需要承担资产贬值的风险，所以属于低投入低风险的行业因此，在房地产下行周期中，房地产企业通常更倾向于轻资产的代建模式代建制行业的几次发展都与房地产下行周期的到来和房价滞涨有关金说

当前房地产下行周期将成为代建制发展的又一个历史机遇一方面，政府代建的需求会大大增加2021年下半年以来，伴随着央企，国企，城投成为拿地主体，叠加保障性租赁房的增量开发带来了政府建设的大量需求另一方面，由于部分民营房企雷爆，AMC成为接盘方，AMC本身没有交易能力，会带来大量的代建需求

以代建为主营业务的上市公司绿城管理深知这一机遇其管理层在业绩会上表示:与住房相关的不良资产是目前的阶段性机会，而长期机会是股权投资基金积极投资土地地块的趋势带来的发展空间，这将是一条更长的赛道，雪更厚，未来商业代理建设，政府代理建设，资产代理建设将形成5:3:2的收入结构

代理钱的布局怎么样。

在旭辉摩拳擦掌的时候，绿城管理执行董事兼CEO李俊曾说:代建的未来是星辰大海。

克而瑞研究中心数据显示，目前，开展代建业务的品牌房企超过30家既有大型房企，也有中小型房企，如万科，中海，保利发展，旭辉，仁恒，星河湾，当代地产，广宇发展，田放集团等

在代建领域，有两家企业完全列为代建业务，分别是绿城管理和中原建业，还有施琅轻资产管理，将传统开发业务转型为代建业务目前已经上市的绿城管理和中原建业是中国房地产市场第一大和第二大建筑公司

今年上半年，主营代建业务的绿城管理和中原建业业绩相对稳定，房地产业务持续低迷，多家房企面临亏损其中，绿城管理上半年实现营收12.59亿元，同比增长16.4%，归属于股东的净利润3.6亿元，同比增长33.4%，可谓逆势增长而中原建业由于在河南市场布局单一，业务过于集中在商业代建领域，受到房地产开发行业的影响但其营收和净利润均有所下滑，但仍保持较高的净利率

从绿城管理层和中原建业的财务指标可以看出，代理公司具有营收和利润总额低，但毛利率和净利率高，负债率低的特点。

这也源于代建业务的基本盈利模式朱进在研究报告中指出，商业代建成本包括基础人员成本，咨询和管理成本商业代理建设的管理费用约占总销售额的3%—6%但政府代建的管理费收入不与销售金额挂钩，而是按照项目开发预算总额/投资额的固定比例收取管理费政府建设的管理费用约为总投资的2.5%—5%，对应收费为每平方米100元—150元

从商业盈利模式来看，代表政府的项目是固定收益，旱涝保收，商业代理建设分为基本服务费和与销售挂钩的浮动费前者是固定的，后者根据市场浮动一般来说，不管市场是好是坏，代建都有固定的收益和抗周期的能力

政府和业主的代建业务比例将会增加。

在过去，商业代理建设仍然占据主流市场地位从绿城管理层和中原建业的财报来看，商业代建仍是营收的主要贡献，但政府代建和业主代建发展较快以绿城管理层为例上半年其商业代理收入7.65亿元，占比60.8%，但收入同比下滑，而政府代建收入为3.81亿元，同比增长73.5%

绿城管理层在财报中表示，未来中国房地产投资将分散化，来自政府，国企，地方城投公司，金融机构的代建机会增多，形成分散化投资格局。

一方面，伴随着保障性住房的不断扩大，公租房，共有产权房等保障性住房建设需求增加，另一方面，伴随着住房相关不良资产的快速增长，救助项目需要发包人入驻和重组，发包人对代建的需求也会增加。

绿城管理层预判，为救灾项目提供代建服务将是未来2—3年的市场机会绿城管理层也在多个场合表示，将把业主代建作为公司的创新业务方向自2022年以来，绿城管理层与多家金融机构联手，落地了多个雇主代理项目

中原公司的预测与绿城管理层不谋而合为减少对单一商业代建模式的依赖，中原建业表示，下半年在做好各项基础工作的前提下，将加大政府代建，资本代建，问题项目救助的落地力度

自称今年要拓展代建业务的徐辉看到了这个新的机会为了抢占代理市场，陈东彪在中期业绩中表示，旭辉做代理有五大优势，包括品牌，团队，产品开发，供应链，合作基因这既道出了徐汇的优势，也道出了优秀民营企业在这一轮建设竞争中的竞争力

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